以签订房屋买卖合同为民间借贷提供担保，法院如何处理？

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作者 | 程潇潇

出品 | 信贷风险管理（ID：minjianjinronglawyer）

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在民间借贷司法实践中，出现了一些新的担保形式，有的债权人为了避免债务人到期无力偿还借款，同时为了增加自己债权实现的可能性，在与借款人签订借款合同的同时，同时又会与借款人签订买卖合同，实践中以房屋买卖合同居多，如果借款期限届满，借款人不还钱，出借人会以房屋买卖合同纠纷为由，要求借款人（出卖人）履行房屋买卖合同。在这种情况下，买卖合同实际是为借款设定的担保。

此类做法目前在实践中非常普遍，尤其是借款人是开发商的情况下，我们也会经常接到对此类问题的咨询，那么这种做法到底能否得到法院的支持呢?接下来，本文结合最新民间借贷司法解释的相关规定及最新的案例，对此问题进行阐述，供参考！

一、最新民间借贷司法解释的相关规定

鉴于在司法实践中以签订买卖合同的方式为民间借贷提供担保非常普遍，2015年9月1日生效实施的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“《民间借贷司法解释》”）第二十四条对此类问题如何处理做出了明确规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

二、法院的基本处理思路

基于上述规定，目前司法实践中，出借人（买房人）以房屋买卖合同纠纷为由提起民事诉讼，要求借款人（出卖人）履行房屋买卖合同的，法院的审理及裁判思路大致如下：

（一）法院审查程序的启动

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百二十六条规定“人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳争议焦点，并就归纳的争议焦点征求当事人的意见”，第二百二十八条规定“法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行”。根据上述规定，法庭审理的范围限定在双方当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题，因此，在出现下列情形时，法院应当审查当事人之前是否存在以签订房屋买卖合同为民间借贷合同提供担保的情形：

1、原告提出诉讼请求要求被告继续履行房屋买卖合同，被告答辩称双方之间实际上是民间借贷关系，房屋买卖合同只是为民间借贷合同提供的担保；

2、被告在答辩时没有明确提出房屋买卖合同为民间借贷提供担保的答辩意见或者被告没有出庭答辩的，法院在审理房屋买卖纠纷时发现证据材料中有关于还款方式、利息等与民间借贷有关的证据可以证实双方当事人之间是以签订房屋买卖合同为民间借贷提供担保的；

需要说明的是无论是原告主张房屋买卖关系还是被告主张民间借贷关系，都需要提供相应的证据证明自己的主张，如果不能举证证明，那么相关方将会承担相应的不利后果。

（二）法院的认定标准

根据上述分析，在法庭调查阶段，出现上述情况时，法院会调查双方当事人之间是否存在以签订房屋买卖合同为民间借贷提供担保的情形，那么启动调查程序后，法院会依据哪些事实进行认定呢？实践中很难有直接的证据证明，但通过各地的司法判例来看，这类案件有一些共同的特点，法院一般会参照这些特点，综合各方面因素进行认定。这些特点为：

1、买房人通常是一次性支付全部购房款，不会办理按揭贷款或分期付款；

2、房屋价格通常低于市场价值；

3、买房人交付购房款后，一定期限内，一直未要求被告办理交房或过户手续；

4、房屋买卖合同中对房屋交付期限及验收标准等有关房屋买卖合同履行的情况约定不明确；

5、出卖人会定期向买房人（或买房人指定的第三人）支付一部分费用（实际上是每月偿还的本息）；

6、房屋买卖合同中，有关于当满足一定条件或期限时出卖人可以解除房屋买卖合同或回购房屋的相关约定；

法院在审查时会依据上述情形，综合各方面因素进行评判，以确认双方当事人之间是否存在以签订房屋买卖合同为民间借贷合同提供担保的情形，但并不代表房屋买卖合同中存在上述情形就一定是为民间借贷提供担保的。

（三）法院的裁判要旨

法院在审理过程中，结合双方当事人提供的相关证据，及对当事人的询问情况，如果经审理认定双方当事人之间确实存在以签订房屋买卖合同为民间借贷合同提供担保的情形，法院的做法有两种：

1、向当事人释明变更诉讼请求，当事人变更诉讼请求后，法院按照民间借贷纠纷进行审理。

《民间借贷司法解释》第二十四条第二款规定，“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

例如河南省夏邑县人民法院（2015）夏民初字第02221号《民事判决书》载明“根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告夏邑县利津房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还给原告李侠借款本金260000元及逾期利息53386元（利息自2015年1月9日计算至2015年11月17日，以后利息按年利率24%顺延计算至本息付清之日）；二、如果被告夏邑县利津房地产开发有限公司不履行上述债务，原告可以申请拍卖被告位于夏邑县长寿大道南侧利津华府1号楼三单元702室、802室、902室、1002室房屋，以偿还债务。”

需要注意的是，虽说债权人可以申请拍卖标的房屋，但是此时债权人享有的债权是普通债权，其对于房屋拍卖所得价款没有优先受偿权，不能对抗抵押权等优先权。

2、法院向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，法院会裁定驳回起诉。

例如：贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（2015）黔东民终字第1048号《民事裁定书》载明，“本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。……”之规定，本案上诉人田勇于2015年3月13日与被上诉人沈建忠签订了《房屋买卖协议》、《回购协议》同时沈建忠向田勇出具《收条》一份。从双方认可借款事实来看，形式上是房屋买卖，实际是以房作为借款担保，故双方之间的行为符合上述法律规定之情形，应受该条款之约束。二审期间经向上诉人释明，上诉人仍坚持要求审理买卖合同，没有变更诉讼请求。本院依法予以直接改判驳回起诉。”新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四终字第1520号《民事裁定书》载明“本院认为：本案诉争的《房屋买卖合同》系梁风兰与段红霞是因借贷关系即借款人梁风兰到期不能向贷款人段红霞还款而签订的，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该《房屋买卖合同》应当按照民间借贷法律关系审理。原审法院向其释明后，段红霞明确表示不变更诉讼请求，原审法院依据上述规定处理本案，并无不当，段红霞的上诉请求和事实理由不能成立，本院不予支持。”类似的判决或裁定还有很多，我们不再一一列举。

对于本条所反映的精神，在之前司法实践中就已经有所体现，在最高院广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案中，法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。 

三、律师建议

根据上述分析，出借人要求借款人以签订房屋买卖合同为民间借贷合同提供担保，如果出现借款人违约的情形需要启动诉讼程序时，出借人将面临以民间借贷纠纷诉讼还是以房屋买卖合同纠纷诉讼的选择，如果坚持以房屋买卖合同纠纷为由起诉，那么可能面临被驳回起诉的风险，如果以民间借贷纠纷为由起诉，那么可能面临无法就标的房屋享有优先受偿权的风险（但是可以以普通债权人的身份申请执行标的房屋）。

因此，出借人在开展业务之前就应当意识到这个问题及相应的诉讼风险，并做好相应的应对措施。   

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